hokkers88@gmail.com

Email

Apartemen Bassura City Tower Geranium, Kios G/AL/09

Kantor Pusat

Jual Beli Tanah yang Aman dan Bebas Sengketa

jual beli tanah

Jual Beli Tanah yang Aman dan Bebas Sengketa

Tanah yang merupakan objek tidak bergerak, memiliki proses jual beli yang lebih rumit dibandingkan dengan jual beli objek lainnya. Dalam prosesnya, ada syarat yang harus dipenuhi agar hak milik dapat berpindah nama. Selain itu, kamu juga harus teliti dengan jenis tanah tersebut karena setiap tanah memiliki alur atau tata cara jual beli yang berbeda. Jangan sampai nantinya ada sengketa.

Jual beli tanah memiliki dasar hukumnya sendiri dan harus dilakukan di hadapan pejabat negara. Oleh karena itu ada tahapan-tahapan yang harus diikuti agar jual beli tanah sah di mata hukum. Berikut ini ada syarat dan tata cara jual beli tanah beserta dengan aturannya.

Aturan dan dasar hukum jual beli tanah

Dalam jual beli tanah, ada dua aturan mendasar yang harus dipenuhi yaitu proses transaksi dan keabsahan dokumen sertifikat. Proses jual beli tanah tidak boleh dilakukan di bawah tangan. Semua prosedur transaksinya harus dilakukan di hadapan pejabat negara atau yang disebut Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998, PPAT disebut sebagai pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu terkait hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

Meski demikian, tak semua daerah memiliki PPAT. Untuk daerah-daerah yang belum memiliki PPAT, camat dapat berperan sebagai PPAT sementara. Hal ini juga diatur dalam PP No. 37 Tahun 1998 Pasal 1 ayat 2 yang berbunyi “PPAT Sementara adalah pejabat Pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang belum cukup terdapat PPAT.”

Aturan kedua adalah, membawa berkas-berkas asli yang bisa dipertanggungjawabkan. Tanah yang diperjualbelikan harus memiliki sertifikat tanah asli, tidak sedang dalam penyitaan dan PBB-nya sudah dibayar lunas. Jika pemilik sertifikat sudah meninggal dunia, pastikan sertifikat tersebut sudah balik nama menjadi nama ahli warisnya.

Nantinya, notaris akan membantu memeriksa keabsahan berkas tersebut. Berdasarkan Pasal 15 UU 2/2014, notaris memiliki kewenangan berupa:

  • mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;
  • membukukan surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;
  • membuat kopi dari asli surat di bawah tangan berupa salinan yang memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan;
  • melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya;
  • memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta;
  • membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan; atau
  • membuat akta risalah lelang.

Syarat Sah Jual Beli Tanah Menurut Hukum Perdata

Ada 4 syarat yang dikemukakan oleh Kitab Undang-Undang Hukum Perdata pasal 1320 agar suatu persetujuan dikatakan sah, yaitu:

  1. kesepakatan mereka yang mengikat dirinya,
  2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan,
  3. suatu pokok persoalan tertentu, dan
  4. suatu sebab yang tidak terlarang.

Namun jika perjanjian tersebut dibuat berdasarkan paksaan atau kekhilafan maka menjadi tidak sah. Hal tersebut telah diatur dalam pasal 1321 KUH Perdata yang berbunyi “Tiada suatu persetujuan pun mempunyai kekuatan jika diberikan karena kekhilafan, atau diperoleh dengan paksaan atau penipuan.”

Dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) pasal 5, pengertian jual beli tanah yang sah mengacu pada pengertian jual beli tanah menurut hukum adat. Di dalamnya terdapat dua konsep utama, yaitu terang dan tunai.

Terang maksudnya pemindahan hak dilakukan di hadapan kepala adat, yang berperan sebagai pejabat, dalam hal ini PPAT. Sedangkan tunai mengacu pada pemindahan hak yang dilakukan secara serentak.

Mengutip tulisan dari Erza Putri yang berjudul Peran PPAT dalam Peralihan Hak atas Tanah, ada dua syarat utama dalam jual beli tanah, yakni:

Syarat Materiil

Penjual adalah orang yang berhak atas tanah yang ingin ia jual. Maksudnya yang berhak menjual tanah adalah pemilik sah. Jika ia sudah berkeluarga, maka suami dan istri harus hadir dalam penandatanganan perjanjian dan bertindak sebagai penjual.

Pembeli adalah orang yang berhak atas tanah yang dibelinya. Maksudnya pembeli adalah orang-orang yang telah ditetapkan secara hukum boleh untuk memiliki tanah di Indonesia. Berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria, hanya WNI dan badan hukum yang sudah ditetapkan perundang-undangan saja yang boleh memiliki tanah di wilayah RI.

Tanah yang diperjualbelikan tidak dalam kondisi sengketa. Menurut UUPA, tanah-tanah yang bisa dijadikan objek peralihan hak adalah tanah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai.

Syarat Formil

Syarat formil berupa jual beli yang dilakukan di hadapan PPAT dan dipenuhi setelah syarat materiil terpenuhi.  Hal-hal yang perlu diperhatikan adalah pembuatan akta dihadiri oleh pihak-pihak yang melakukan jual beli dan disertai oleh dua orang saksi. Pihak yang berhalangan hadir diharuskan untuk mengirim perwakilan yang ditunjukkan dengan pembuatan surat kuasa.

Akta asli dibuat dalam dua rangkap. Satu untuk PPAT dan sisanya diberikan kepada Kantor Pertanahan untuk pendaftaran tanah. Setelah ditandatangani, PPAT wajib menyerahkan akta beserta dokumen yang bersangkutan ke Kantor Pertanahan paling lambat tujuh hari setelah penandatanganan.

Alur jual beli tanah

Agar terbebas dari cacat hukum atau sengketa di kemudian hari, berikut ada langkah-langkah yang dapat kamu lakukan dalam jual beli tanah.

Memastikan Status Tanah

Status tanah yang ideal untuk diperjualbelikan biasanya mengacu pada tiga hal, yakni free, clean dan clear. Free maksudnya tanah bebas dari sengketa. Nama pemilik tertera di sertifikat tanah yang asli. Clean berarti tanah sedang tidak digunakan untuk kegiatan apapun, atau ditempati oleh orang lain yang tidak memiliki hak. Dan Clear merujuk pada batasan-batasan tanah yang ada di lapangan sesuai dengan yang ada di sertifikat.

Mengecek Keaslian Surat Tanah

Langkah selanjutnya adalah mengecek keaslian sertifikat tanah. Pembeli dapat berinisiatif untuk mengajak penjual mengecek keaslian sertifikatnya ke Badan Pertanahan Nasional. BPN akan mengecek keaslian sertifikat berdasarkan peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku tanah.

Membuat Akta Jual Beli (AJB) Tanah

Setelah sertifikat terbukti asli dan bebas sengketa, langkah berikutnya adalah dengan membuat AJB. Akta ini berfungsi sebagai surat bukti pengalihan hak atas tanah dari penjual kepada pembeli. Berkas-berkas yang perlu disiapkan ketika membuat AJB seperti:

  • sertifikat tanah asli,
  • KTP penjual suami/istri (sertakan akta kematian jika suami/istri penjual telah meninggal),
  • bukti PBB 10 tahun terakhir,
  • surat persetujuan suami/istri,
  • Kartu Keluarga.
  • Untuk pembeli, berkas yang perlu disiapkan hanya berupa Kartu Keluarga dan KTP.

Membawa Berkas AJB ke BPN

Langkah terakhir adalah membawa AJB ke pihak BPN. AJB perlu diserahkan ke BPN paling lambat tujuh hari setelah penandatanganan. Berkas ini juga sudah disertai dengan surat permohonan balik nama.Proses jual beli tanah akan selesai bila nama penjual dalam buku tanah dan sertifikat sudah dicoret dengan tanda tangan dari kepala kantor pertanahan. Adapun berkas-berkas yang perlu dibawa untuk permohonan balik nama, seperti sertifikat hak atas tanah, bukti lunas BPHTB, dan bukti lunas PPh.

Jual Beli Tanah yang Bebas Sengketa

Permasalahan sengketa tanah dan konflik lainnya perihal pertanahan sangat sering terjadi di Indonesia, ketidaktahuan disertai terdapat oknum yang berani memanipulasi dokumen tanah membuat masyarakat ketakutan untuk melakukan jual beli tanah. Oleh karena, itu artikel ini akan membahas cara membeli tanah yang aman.

Sebelum Hokkers memutuskan untuk membeli sebidang tanah, langkah awal yang perlu Hokkers perhatikan adalah dengan cara mengetahui riwayat tanah terlebih dahulu. Sehingga Hokkers dapat mengetahui keaslian dan riwayat tanah yang akan Hokkers beli.

Untuk membeli sebidang tanah terdapat tata cara membeli tanah yang aman, agar terhindar dari konflik yang menimbulkan sengketa tanah, berikut tata cara tersebut;

Pastikan Keaslian Bukti Kepemilikan Tanah

Cara membeli tanah yang aman pertama, dengan memastikan keaslian bukti kepemilikan tanah, Hokkers dapat menggunakan jasa notaris. Namun ketika Hokkers memperhatikan dalam biaya penggunaan jasa notaris, Hokkers dapat melakukan pengecekan sertifikat sendiri. Dengan cara mendatangi Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) dengan membawa persyaratan sebagai berikut:

  • Sertifikat tanah yang akan dibeli
  • Membawa surat tugas pengecekan PPAT
  • Menyerahkan form permohonan pengecekan sertifikat
  • Membawa fotokopi KTP dari pemilik sertifikat tanah
  • Membawa bukti telah membayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
  • Menyiapkan Biaya

Cek Status Kepemilikan

Cara membeli tanah yang aman selanjutnya dengan mengecek status kepemilikan tanah, pemerintah telah mengatur terkait status kepemilikan tanah dalam UU Pertanahan No.5 Tahun 1960. Hak atas tanah yang diatur dalam UU ini meliputi Hak milik, Hak Guna Bangunan dan Pakai dan Hak Guna Usaha. Dalam mengetahui status kepemilikan ini Hokkers dapat mengajukan pembelian tanah girik, dengan tata cara jual beli tanah girik.

Periksa Luas dan Kondisi Tanah

Hal ini merupakan aspek penting dalam cara membeli tanah yang aman, sebelum Hokkers melakukan jual beli tanah hal yang perlu diperhatikan adalah tentang luas, bentuk, ukuran dan batas yang tertera dalam sertifikat tanah tersebut.

Peraturan ini berdasarkan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 09/KPTS/M/1995, jika terjadi perbedaan ukuran tanah dengan yang tertera dalam sertifikat, Hokkers dapat memeriksa buku tanah yang tersimpan di Kantor BPN.

Pembuatan Akta Jual Beli

Akta Jual Beli (AJB) dalam transaksi jual beli tanah merupakan bukti yang kuat, dan dapat dipertanggungjawabkan secara hukum. Hal ini tentu membantu Hokkers untuk terhindar dari kerugian dalam transaksi jual beli tanah. Jika tanah tersebut belum bersertifikat, Hokkers dapat mencari cara membuat akta jual beli tanah yang belum bersertifikat terlebih dahulu.

Dalam melakukan transaksi jual beli tanah, Hokkers dituntut untuk teliti sebelum memutuskan setuju dalam pembelian. Cara mengecek tanah bermasalah atau tidak dan cara mengecek keaslian sertifikat tanah menjadi faktor penting, sehingga tanah yang menjadi tujuan Hokkers dapat dimiliki tanpa adanya sengketa.

Dengan demikian setelah Hokkers mengetahui cara membeli tanah yang aman, tentu akan mengurangi resiko besar ketika memutuskan untuk membeli sebidang tanah. Semoga penjelasan ini bermanfaat untuk Hokkers.

Tertarik jual ataupun membeli tanah? Hubungi kami!

Share

Mau Info Reguler dari Kami?